銷售排名跌出前十上海“舊改王”大華集團55億重金補倉大華集團
作者: 小周 2025-06-27 02:03:16
閱讀(105)
在上海第五批供地中，大華集團以底價30.53億元摘得上海青浦區QPS8-0101單元A18-12地塊，成交樓面價為26843元/平方米，成為此輪土拍中唯一一家民營房企。更早些時候，今年3月28日，在上海第三批供地中，大華集團以總價24.86億元、溢價率32.31%、樓面價9.27萬元/平方米的價格競得靜安區大寧地塊，刷新了大寧地區的地價紀錄。也就是說，僅僅這兩宗地大華集團就已耗資55億元，這對于一家尚未上市的民營房企來說是一筆不小的數目。那么，大華集團何許來歷？“補倉”上海背后其經營業績如何？從舊改盤轉向公開拿地說起大華集團，熟悉上海樓市的業內人士并不陌生。作為一家老牌房企，大華集團成立于1988年，是國內首批擁有房地產開發國家一級資質的開發企業，其前身是上海寶山區大場鎮的鎮辦企業——上海市寶山區大場鄉商品住宅開發公司。2002年，上海寶山區大場鎮經濟聯合社將其持有的大華集團75%的股權，以及上海華翔房地產開發有限公司所持有的15%股權，轉讓給了金惠明等34名自然人股東。大華集團的特殊之處在于它原本是一家鎮辦企業，而后在企業化改制的浪潮中成為一家民營企業。從大華集團起家來看，它是國內最早起步、最大規模的城市更新運營商之一，多年來專注“三舊”改造、新城區建設、超大規模社區建設運營等。正是由于“舊改”起家，大華集團在上海有“舊改王”的稱號，上海市區內有多個橫跨多年、開發周期長的大盤都出自大華集團之手，如大華社區、大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等大型社區項目。作為大體量舊改大盤的操盤者，大華集團憑借舊改大盤吃了上海房價多年大漲的紅利，積累了相對豐厚的家底。但是，隨著舊改盤逐漸開發殆盡，近年來，大華集團也不得不轉向公開市場拿地。2019年，大華在上海拿下10宗地塊，成為當年拿地面積和金額的雙料冠軍，新增拿地金額達到327億元；2022年，其又以48.8億元的價格競得了上海嘉定安亭鎮和寶山顧村的地塊；2023年，大華以47.35億元的權益拿地金額，在上海年度拿地金額榜上排名第15位；2024年，在上海拿地榜前20名中，大華也是少數在央國企中突圍的民企之一。不過，從拿地頂峰時期到現在，也可以看出大華在上海拿地金額逐步“縮水”，因為，上海的地實在是太難拿了——一方面，上海作為一線城市，市場基礎好，項目銷售去化有保障，利潤空間也相對充足，這也使得全國實力開發商紛紛到上海來搶地，尤其是央國企，這就使得上海地價“水漲船高”；另一方面，上海市中心地塊起始價往往較高，從資金門檻就限制了中小型房企的入場。業績縮水、承壓除了拿地端的壓力外，大華地產更多的壓力來自銷售端。克而瑞數據顯示，2024年，房企在上海的銷售業績排名中，中海地產、保利發展(8.040,-0.01,-0.12%)、招商蛇口(8.740,-0.01,-0.11%)位居前三位，銷售額分別為595.9億元、366.9億元和353.9億元；而原先在上海市場位居前10名的大華集團跌到了第15位，年銷售額為112.6億元，相比于2022年已經縮水一半了。另據克而瑞統計，2024年，大華集團全口徑銷售額為297.7億元，在全國房企中位列第34位。今年1-5月，大華集團的全口徑銷售額為109億元，排名位居第30位。回顧過往4年，大華集團的銷售額從2021年的559.9億元下降到了去年的297.7億元；上海地區的銷售額也從216.67億元下降到了112.6億元。大華集團近4年在全國及上海地區的銷售額新京報貝殼財經記者根據公開資料整理。從上海市場來看，大華集團在售項目的去化情況如何？作為大華在上海當前規模最大的項目，主打“星曜系”產品線的上海星曜位于閔行、奉賢交界處，自從2023年12月開盤至今已經推盤多次，據網上房地產數據，該項目總共推出了1729套房源，從2023年12月至今已售出1416套房源，去化率約為八成。位于寶山區的大華公園柏翠盡管位置更優，但該項目自2024年9月開盤至今共推出834套房源，售出381套，去化率尚且不足一半。此前，由于大華集團旗下舊改項目多在寶山，其曾有“寶山地主”的稱號，但隨著近年來大華拿地步伐減緩，寶山區更多知名項目出自外來房企之手。比如，從大華公園柏翠的競品來看，中環金茂府首開去化率達到87%；中環置地潤府首開觸發積分，二期去化率高達97%，現已售罄，與這些項目相比，大華公園柏翠的去化節奏就相對較慢了。亟須品質轉型值得一提的是，雖然已在上海灘摸爬滾打多年，但近年來大華集團旗下的不少項目陷入了維權。比如，旗下原先熱銷的大華紫樾府因外立面品質等問題被業主維權；大華公園城市的業主也曾因項目降標等問題多次進行維權。這些已經交付或即將交付的項目陷入維權，或也影響著大華集團在售項目的去化。由此來看，在對產品品質更為挑剔的上海市場，大華集團想要華麗轉身，就需要一場品質硬仗。今年3月，大華集團高溢價奪地殺入了靜安區大寧板塊。大寧板塊是近些年上海炙手可熱的新板塊，誕生了大寧金茂府、靜安府、仁恒靜安世紀等多個改善型新盤，也是北區改善人群置業的集中板塊之一。目前，金茂府、靜安府等小區的二手房單價都上了10萬+，部分房源掛牌單價也達到了15萬+。在改善盤云集的大寧，大華集團是否能拿出足夠匹配市場品質的樓盤呢？