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香港四大家族馬上要變成三大了嗎？香港

四大家族馬上要變成三大了嗎？曾和李嘉誠家族齊名的鄭裕彤家族，竟然也要爆雷了。而留給鄭家的時間也沒幾天了，他們必須在6月底之前獲得50家銀行同意發放875億港元貸款的書面同意，否則他們的新世界發展極有可能發生債務違約，也就是暴雷。鄭家從當年澳門的周大福金鋪，到后來的新世界地產，再到把博物館搬進商場的K11，三代人打拼出來的萬億商業帝國，現在卻要為了今年到期的300億港元債務而犯愁。因為新世界賬上就剩200多億現金了。更慘的是，本月初新世界剛剛宣布暫停支付區區8000萬美元有息債的利息。雖然從條款上說，永續債這個東西本身介于股權和債權之間，發行人可以自己決定付不付利息，甚至不用還本金，能算成股權，讓公司的負債率更好看。但缺點是，永續債這個玩意兒利率高，暫停付息后，利息還會按復利繼續遞延下去，也就是俗稱的利滾利。最要命的是，暫停永續債的復息已經把其他債主都嚇到了。現在，香港各大銀行對新世界的態度全變了，匯豐更是直接把它踢出了抵押融資名單，逼得鄭家只能低價賣資產救命。尖沙咀的K11按6折抵押，換來了156億貸款。深圳前海的周大福金融大廈則被打骨折拋售，就連香港啟德體育園75%的股權都及時轉給自家的周大福集團，還被人吐槽拆東墻補西墻。有人會問，香港大型地產商不都是以謹慎著稱嗎？畢竟他們經歷過香港三次樓市崩盤，但鄭家怎么會到這個地步呢？其實鄭氏家族當年能崛起，靠的就是逆勢抄底這四個字，現在栽了跟頭，還是因為這四個字。鄭裕彤1925年生在廣東順德，15歲那年日軍侵華，他輟學逃難到了澳門，在岳父的周大福金鋪當學徒，1946年被派去香港開分店，結果香港分行干得比澳門總行還火。等到他接管周大福后，干的第一件事就足夠大膽。當時市場上很多黃金產品一般都摻有不少雜質，所以在產品上，鄭裕彤首創推出四條九足金，但仍然以原價銷售，導致當時賬面出現嚴重虧損。其實這一套很像現在很多企業使用的互聯網模式，先降價銷售，把客戶都吸引過來，再提高售價。不過周大福的產品一直保質保量，所以沒多久就因為賣四條九的足金而名聲大噪，但真正讓鄭家徹底起飛的還是地產生意。1967年，香港樓市崩盤，人人都在拋售土地。鄭裕彤卻反著來瘋狂囤地，得了一個外號“沙旦童”。他還在1970年創立了新世界發展，特別是1984年砸了18億港元建香港會展中心，請英女王來剪彩，一下子讓鄭家成了香港地產界的頂流，使得他和李嘉誠、郭德勝、李兆基并稱四大天王。這一切靠的就是人棄我取的那股狠勁兒。到了2017年，家族的生意已經傳到了孫輩鄭志剛手里。結果沒想到，新世界徹底掉進了債務陷阱。2020年到2024年，房地產明明已經往下走了，新世界卻還對內地和香港的地產進行加杠桿抄底，把負債比例從28%一路推到57.5%，還發行了高息永續債。如果算上這些永續債，新世界的負債比例現在已經快到90%了。最虧的還是K11的擴張。鄭志剛把K11從4家一下子開到38家，單個項目成本超過50億港元，全是重資產投入。結果深圳K11開業第一年就虧了2.3億港元，因為選址太偏，成了打卡拍照的圣地，但日常去消費的人卻不多。上海K11更慘，為了搞藝術氛圍，租金比周邊商場高20%，商戶退租率也超20%，而內地K11項目平均出租率只有可憐的78%。但為了維持商場里的藝術氛圍，就拿深圳K11來說吧，每個月電費就要600萬，是普通商場的3倍。香港這邊的項目也沒好到哪兒去。建起的體育園當初花了大價錢，結果運營后，客流連預期的一半都不到。航天城的11skys項目投入更是超過百億，但口罩事件后跨境消費不行了，開了三年還在虧。但現在為了還錢，新世界只能拼命賣資產，香港和內地的住宅或商業項目都只能含淚打折甩賣。2024年全年，新世界虧損了196.83億港元，創了上市52年來的最差紀錄。有人就質疑了，為什么作為鄭家現金奶牛的周大福不積極救援新世界呢？畢竟上一個財年，周大福總資產888億港元，凈利潤53.84億港元，理論上能暫時緩解新世界的危機。但問題是，現在鄭裕彤大兒子一家管著新世界，他動了周大福就會影響鄭家所有人的利益。大家利益訴求不同，這也是正常的。所以能不能在關鍵時刻擰成一股繩還是未知數。這與同時代逆周期囤地的成功經驗遭遇了高端感擴張的反噬，K11文化零售的理想主義則撞上了消費降息的現實落差。新世界的困境還折射出了香港豪門在全球化退潮以及經濟轉型期的迷失。現在就得看875億港元銀團再融資能否成功、周大福對新世界的救援力度，以及未來地產市場能否及時企穩，這些因素將共同決定這個傳奇家族能否跨越這場危機。