中交地產1元甩掉近40億負資產，退出房地產股權
作者: 小李 2025-06-21 12:07:37
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實施退市風險警示的中交地產，如今找到了化解之道。中交地產1元的買賣6月16日，中交地產發布報告書，稱公司擬以1元的打包價售賣其房地產資產及負債，買家也定了，為其母公司——中交房地產集團。1元=中交地產房產所有資產+負債，這樣的公式也就現在能成立。再往下看，你會發現，買家一塊錢都給多了。根據報告書，這份“轉讓包”大概包含三類，一是持有的房產公司股權；二是與房產業務有關的應收款及其他資產；三是借款、應付債券等所有債務。乍一看前面的資產挺不錯，數據上確實也可以，單看其持有的51公司股權等資產就有約819.2億元。但要注意，這800多億里還有285億左右是受限存貨與計提減值。另外，長期應收款等相關債權約334.2億元，借款及應付債券等相關債務約469.5億元......總之，綜合所有資產及債務，中交地產此次轉讓標的資產賬面價值約為434.72億元，負債賬面價值約為473.91億元。最終，凈資產賬面價值約為-39.19億元，評估值為-29.76億元。也就是說，買家拿到的“大禮包”總價值是負的，真真小于1元錢。而中交地產表示，本次交易完成后,相關標的資產將不再納入公司合并報表范圍。對于中交地產此次剝離房地產業務的做法，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，“中交地產資產規模將大幅縮減，但負債總額等也會因此顯著下降。剝離重資產的模式，本質上就是為降低負債創造更好的基礎，進而可以提升公司的盈利能力和增強市場競爭力。重組本身既是甩包袱的體現，也是探新路的開始。”房地產開發業務持續虧損、資產負債率較高，是中交地產決定斷臂求生的主因。2023年至今，公司持續處于虧損狀態，以2022年—2024年來看，歸母凈利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。三年間銷售額也從458億元急速降至156.4億元。而就負債率來看，2022年末—2024年末，中交地產合并口徑資產負債率分別為86.13%、85.45%及89.75%。2024年末，其合并口徑融資余額達到576.44億元，償債壓力不小。所以，及早的退房尋求轉型，不失為一個好辦法。當然在行業內，中交地產選擇重組也不是個案。比如華夏幸福、禹洲集團等通過境外法院的債務協議安排程序完成境外債務重組，再如融創中國通過“削債+轉股+留債展期降息”的組合拳，成功重組境內債券。“中交地產的重組案例，為房地產行業尤其是企業債務重組和轉型等提供了啟示。在當前房地產行業下，企業需要積極調整戰略，通過剝離非核心業務、盈利不佳的資產或規模萎縮的板塊，可以更加聚焦具有競爭優勢或發展潛力的領域，從而提升市場競爭力。”嚴躍進向未來可棲表示。轉型輕資產雖說房地產開發業務相關資產及負債轉讓至中交地產集團，但中交地產也并非完全脫離房地產行業，輕資產成新方向。據報告顯示，未來中交地產將聚焦于物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型。重點布局物業及資管，與業務營收大幅增加不無關系。根據年報數據顯示，2024年物業管理業務收入為7.28億元，同比增長60.91%；房產租賃收入1.72億元，同比增長64.48%，毛利率達到58.97%。
這也是中交地產整個業務線中為數不多的實現正增長的板塊。物管的好成績主要得益于規模擴大。去年9月，中交地產籌劃以現金方式收購中交集團及其下屬子公司地產集團、中交一公局及中交投資分別持有的中交服務10%、51%、24%及15%股權。12月，中交地產完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權。也因此，2024年全年中交地產物業管理業務新拓展面積1293萬平方米，在管面積達到6265萬平方米。深圳百門前工業區（中交科技城）而關于物業租賃業務，據公開資料顯示，中交地產旗下目前有四項物業供租賃，涉及工業廠房及宿舍、商業、寫字樓、購物中心等業態。對應項目分別為深圳百門前工業區（中交科技城）、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心。整體表現還算良好，除了中房·那里，其余三個項目出租率均超90%。值得一提的是，位于江蘇鹽城市的中交美廬天地購物中心，2024年出租率達到98%，而2023年僅為63%。目前來看，中交地產的輕資產業務初步表現不錯，但未來要想實現更高效益，或許還有很長的路要走。畢竟占大頭的物管業務去年毛利率僅為16.23%，同比減少7.14個百分點，與融創服務（21.9%）和龍湖智創生活（31.4%）等還有很大距離。短暫輝煌之后上世紀90年代初，一家名為重慶實業的公司成立，這便是中交地產的前身。2017年，它正式更名為中交地產。奮斗四年后，迎來短暫的輝煌。
2021年，中交地產權益銷售額398億元，全口徑銷售達560億元，可謂歷史巔峰。從此之后，中交地產開始走下坡路，2022年權益銷售額降到296.65億元。
而后一路向下，去年更是大跌至105.11億元。與之隨行的還有歸母凈利潤、營收、現金流......遙想當年，中交地產董事長李永前提出的“2023年遠在千億之上，做到央企前三”，如今看來卻似一個稚嫩的笑話。與業績同樣動蕩的，還有中交地產的人事變動。2022年，中交房地產集團黨委書記一職“花落”出身中交路橋建設的郭主龍，彼時主管中交地產三年之久的李永前位居其下。磨合兩年后，李永前選擇了退出。2024年年初，中交地產對組織架構斷舍離，取消大區，管控層級從三級變為兩級；16個城市公司重組為9個。到了年底，多名董事辭任，管理層幾乎全面洗牌。而今，中交地產剝離房地產業務，后續的人事更迭想必也免不了。就在發稿前，作者登錄中交地產官網查詢，其他欄信息都正常展示，但組織架構和管理團隊兩欄信息全部為空。中交地產官網中交地產官網
轉型輕資產雖說房地產開發業務相關資產及負債轉讓至中交地產集團，但中交地產也并非完全脫離房地產行業，輕資產成新方向。據報告顯示，未來中交地產將聚焦于物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型。重點布局物業及資管，與業務營收大幅增加不無關系。根據年報數據顯示，2024年物業管理業務收入為7.28億元，同比增長60.91%；房產租賃收入1.72億元，同比增長64.48%，毛利率達到58.97%。
這也是中交地產整個業務線中為數不多的實現正增長的板塊。物管的好成績主要得益于規模擴大。去年9月，中交地產籌劃以現金方式收購中交集團及其下屬子公司地產集團、中交一公局及中交投資分別持有的中交服務10%、51%、24%及15%股權。12月，中交地產完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權。也因此，2024年全年中交地產物業管理業務新拓展面積1293萬平方米，在管面積達到6265萬平方米。深圳百門前工業區（中交科技城）而關于物業租賃業務，據公開資料顯示，中交地產旗下目前有四項物業供租賃，涉及工業廠房及宿舍、商業、寫字樓、購物中心等業態。對應項目分別為深圳百門前工業區（中交科技城）、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心。整體表現還算良好，除了中房·那里，其余三個項目出租率均超90%。值得一提的是，位于江蘇鹽城市的中交美廬天地購物中心，2024年出租率達到98%，而2023年僅為63%。目前來看，中交地產的輕資產業務初步表現不錯，但未來要想實現更高效益，或許還有很長的路要走。畢竟占大頭的物管業務去年毛利率僅為16.23%，同比減少7.14個百分點，與融創服務（21.9%）和龍湖智創生活（31.4%）等還有很大距離。短暫輝煌之后上世紀90年代初，一家名為重慶實業的公司成立，這便是中交地產的前身。2017年，它正式更名為中交地產。奮斗四年后，迎來短暫的輝煌。
2021年，中交地產權益銷售額398億元，全口徑銷售達560億元，可謂歷史巔峰。從此之后，中交地產開始走下坡路，2022年權益銷售額降到296.65億元。
而后一路向下，去年更是大跌至105.11億元。與之隨行的還有歸母凈利潤、營收、現金流......遙想當年，中交地產董事長李永前提出的“2023年遠在千億之上，做到央企前三”，如今看來卻似一個稚嫩的笑話。與業績同樣動蕩的，還有中交地產的人事變動。2022年，中交房地產集團黨委書記一職“花落”出身中交路橋建設的郭主龍，彼時主管中交地產三年之久的李永前位居其下。磨合兩年后，李永前選擇了退出。2024年年初，中交地產對組織架構斷舍離，取消大區，管控層級從三級變為兩級；16個城市公司重組為9個。到了年底，多名董事辭任，管理層幾乎全面洗牌。而今，中交地產剝離房地產業務，后續的人事更迭想必也免不了。就在發稿前，作者登錄中交地產官網查詢，其他欄信息都正常展示，但組織架構和管理團隊兩欄信息全部為空。中交地產官網中交地產官網