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中央部委定調，樓市利好井噴，2025年下半年所有房主，要做好準備潘功勝

中央定調，樓市利好井噴，2025年下半年所有房主，要做好準備2025-07-0414:56·大偉看樓市2025年已然行至中場，房地產市場在歷經波折后，正站在一個全新的轉折點。從上半年的數據來看，全國房地產開發投資同比大幅下降9.9%，70個大中城市中超75%的城市房價環比下跌，土地出讓金同比減少了三成，市場觀望情緒濃厚。但進入6月，中央相關部門密集出臺救市“組合拳”，力度空前，一系列新措施預示著房地產市場格局將迎來重大改變。這不僅關乎房地產行業本身，更與宏觀經濟的穩定、民生福祉的保障等緊密相連。那么，在2025年下半年，中央部委究竟打出了怎樣的政策“組合拳”？這些政策又將對房地產市場產生何種深遠影響？對于廣大房主而言，又該如何未雨綢繆，做好相應準備呢？房地產行業作為國民經濟的重要支柱產業，其產業鏈長、涉及面廣，對上下游產業的帶動作用顯著。從上游的鋼鐵、水泥、建材，到下游的家電、裝修、家具等行業，房地產市場的興衰直接關系到眾多行業的發展。同時，房地產也是地方財政收入的重要來源，土地出讓金、房地產相關稅收等在地方財政中占據相當比重。而且，住房是民生之本，房地產市場的穩定與居民的生活質量、財富狀況息息相關。然而，近年來，受多重因素影響，房地產市場持續低迷。一方面，前期房地產市場過熱積累的泡沫需要時間消化，高房價超出了部分居民的承受能力，導致市場有效需求不足。另一方面，經濟增長放緩、居民收入預期下降，進一步抑制了購房需求。此外，部分房地產企業過度擴張，面臨資金鏈緊張、債務違約等風險，影響了市場信心。在這樣的背景下，穩定房地產市場成為當務之急。2025年《政府工作報告》著重強調“穩住樓市”，將其納入總體要求，并提出“更大力度促進樓市健康發展”，這種詳盡的表述，凸顯了穩樓市工作在當下經濟布局中的關鍵地位。從政策導向來看，“穩住樓市股市”的明確提出，意味著在2025年重點領域風險防范中，房地產風險防范被置于突出位置。房地產行業的風險對地方財政穩定、居民生活質量以及全社會消費和經濟增長穩定性有著廣泛影響，促使政府堅定了穩定房地產市場的決心。政策舉措：多管齊下，全面發力金融政策：釋放流動性，降低融資成本降準注入萬億資金：5月7日，央行行長潘功勝宣布降準0.5個百分點，這一舉措為市場注入約1萬億元的長期流動性。降準后，商業銀行可用于放貸的資金增多，一方面為房地產企業拓寬了融資渠道，緩解了部分企業資金緊張的局面，助力項目開發建設。例如，一些因資金短缺而進展緩慢的樓盤，可能會因這次降準獲得新的資金支持，從而加快建設進度，早日交付給購房者。另一方面，購房者的貸款審批流程可能更加順暢，貸款額度與利率也有望得到優化。政策利率降低0.1個百分點，個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，5月20日，貸款市場報價利率（LPR）也迎來調整，1年期LPR和5年期以上LPR分別下調10個基點，降至3.0%和3.5%，切實減輕了購房者的還款壓力，刺激了更多有購房意愿的人群積極入市。“白名單”專項借款擴容：央行“白名單”專項借款擴容至8.5萬億元，有效降低了房企融資成本，帶動存量房貸利率降至3.09%。這一舉措對房地產市場的穩定起到了重要作用。通過將更多符合條件的房地產企業納入“白名單”，給予專項借款支持，幫助企業緩解資金壓力，確保項目順利推進，降低了爛尾樓的風險，增強了購房者對房地產市場的信心。需求端政策：松綁購房門檻，降低交易成本首付比例大幅下降：多地積極推進需求側政策創新，部分城市如西安將商貸首付比例統一降至15%，不再區分首套、二套房。這一舉措大大降低了購房門檻，以購買一套價值200萬元的房屋為例，首付只需30萬元，顯著減輕了購房者的資金壓力，使得更多有購房意愿但資金有限的人群能夠實現購房夢想。購房補貼與稅收減免：武漢對出售舊房后購新房家庭給予1%增值稅補助，無錫對多子女家庭發放最高5萬元購房消費券。此外，包括契稅稅率下調、個人所得稅免征門檻提升、土地增值稅預征率降低等“四個減免”政策，以及超50個城市推出的購房補貼（如現金直補、契稅返還、人才購房券等），進一步降低了購房者的交易成本。這些政策的實施，直接減輕了購房者的經濟負擔，提高了他們的購房能力和意愿。供給端政策：助力企業發展，優化市場供給專項債支持土地收儲：土地市場方面，廣東、四川等多省已發行專項債券用于收回閑置土地，總面積達2900萬平方米。通過專項債收儲土地，一方面可以控制土地供應節奏，避免土地市場過度供應，穩定土地價格。另一方面，也為房地產企業提供了更加優質、合規的土地資源，有助于企業合理規劃項目開發，提高市場供給質量?！安粍赢aREITs”試點加速：“不動產REITs”試點加速推進，試點項目覆蓋保障房、商業地產等領域，持有型物業年化收益率提升至5%-7%，較傳統理財收益高出2-3個百分點，為房企提供了新的融資渠道和發展方向。房地產企業可以通過將優質的持有型物業進行REITs運作，實現資產證券化，盤活存量資產，緩解資金壓力，同時也為投資者提供了新的投資選擇，豐富了資本市場的投資產品。住房品質提升政策：明確標準，推動行業升級住建部明確了“好房子”的開發標準，重點支持綠色建筑（節能率65%以上）、智能家居（覆蓋率80%）、適老化改造（無障礙設施100%標配）項目。2025年5月1日正式施行的《住宅項目規范》，從空間設計、居住靜謐性、智能化與可持續發展等多個維度對住宅品質進行全面升級。在智能化與可持續發展方面，新規明確要求住宅應具備一定的智能化設施，如智能安防系統、智能家居控制系統等，同時鼓勵采用節能、環保的建筑材料和技術，提高住宅的能源利用效率和環境友好性。這一標準的出臺，推動了房地產行業向高品質、綠色化、智能化方向發展，滿足了居民日益增長的對美好生活的向往，也為房地產市場注入了新的活力。2025年下半年，房主需做好7個準備在中央部委定調、樓市利好政策井噴的2025年下半年，房地產市場正經歷著深刻變革，對于廣大房主而言，提前做好充分準備至關重要，具體可從以下七個方面著手。房貸利率調整，考慮優化貸款方案6月15日起，首套房貸利率下限降到2.8%，二套降至3.5%，刷新歷史最低紀錄。對于在2021-2022年高位上車、房貸利率普遍在5.5%以上的老房主來說，這是一個不可多得的優化貸款方案的時機。繼續維持高利率貸款，意味著將支付高額利息，在當前低利率環境下，及時與銀行溝通，通過轉貸、重新協商貸款條款等方式，降低貸款利率，能有效減輕還款壓力，節省大量利息支出。而對于剛需購房者，當下極有可能是利率最低點，早做購房決策并確定貸款方案，便能早享低利率紅利，降低購房總成本。關注核心區土地供應變化，評估房產價值自然資源部下令一線城市核心區土地供應減少15%，像北京二環內、上海浦東等黃金地段，土地愈發稀缺，“賣一塊少一塊”。在這種形勢下，位于核心區的房產價值將進一步凸顯。以北京海淀學區房、深圳南山科技園的房子為例，即便市場整體低迷，其抗跌性也極為突出。上海黃浦的一些次新房，掛牌一周就可能被搶購，甚至業主還能反價5%。然而，遠郊房的處境則截然不同，環京、環深的遠郊盤以及三四線城市的房子，受人口外流、需求不足等因素影響，未來銷售難度將不斷加大。環京某樓盤房價從1.8萬/㎡跌至8000元/㎡，業主想出售卻難以找到買家。所以，房主需密切關注土地供應變化，準確評估自家房產價值。若持有核心區房產，可堅定持有，坐等房產增值；若持有遠郊房，應盡早規劃，考慮適時脫手。棚改2.0推進，把握潛在機遇2025年棚改2.0全面推進，首批100個城市已納入名單。對于身處核心區舊改范圍內的房主而言，這可能是一次財富增值的絕佳機會。以上海楊浦某城中村為例，確定拆遷消息傳出后，周邊次新房一周內房價上漲5%，有業主將老破小掛牌價從400萬直接提到480萬。若幸運趕上拆遷，有可能實現從“老破小”到“學區房”的置換。不過，并非所有老破小都有拆遷機會，非核心區的老破小，拆遷可能性較低。因此，住在舊改片區的房主，在賣房決策上需謹慎，先了解清楚當地拆遷規劃，若有拆遷可能，可等待政策落地獲取補償款；若拆遷無望，應及時出售，避免資產貶值。同時，在購房時，也要仔細核查房屋所在區域規劃，謹防陷入“偽棚改”陷阱，一些地方打著棚改旗號，實際只是進行微改造，補償極少。利用換房退稅政策，實現利益最大化6月起，“賣舊換新”退稅政策正式執行，最高可退個稅100%，這是近年來力度最大的置換紅利，但在操作過程中有諸多門道。首先，在買賣順序上，務必先掛牌出售舊房，收到定金后再鎖定新房，最后申請退稅。切不可貪心先買新房，否則可能出現舊房滯銷，導致資金鏈斷裂，如武漢有位業主，先訂新房后，舊房長期賣不掉，差點斷供，最終只能割肉15%低價出售。其次，在價格談判方面，賣舊房時，定價不宜高于同地段成交價的9折，快速回籠資金才是關鍵；購買新房時，若遇到急售房東，可大膽按掛牌價8.5折進行談判，節省下來的資金足夠支付裝修費用。再者，在房產選擇上，置換并非越大越好，核心區90㎡左右的次新房，在保值增值和流通性方面，往往優于郊區140㎡的房子。應對房地產稅預期，合理配置資產雖然房地產稅尚未全面開征，但一直以來都是市場關注焦點。一旦開征，持有多套房的房主將面臨持有成本增加的問題。對于持有非核心區房子，如遠郊別墅、文旅盤以及三四線城市房產的房主，由于這些房產本身持有成本較高、流通性差，未來若征收房地產稅，無疑是雪上加霜，應盡早考慮拋售，避免成為沉重負擔。而一線城市核心區的小戶型、學區房等優質資產，因其租金回報率高，即便征稅，也可通過提高租金將部分成本轉嫁給租客，可繼續持有。此外，為降低風險，房主不應將所有資產集中于房產，可將出售非核心區房子所得資金，合理配置國債、指數基金等穩健型投資產品，或者用于置換核心區優質資產，實現資產多元化配置。提升房產品質，順應市場趨勢隨著《住宅項目規范》的正式施行以及住建部對“好房子”建設標準的明確，房地產市場正朝著高品質方向發展。在空間設計、居住靜謐性、智能化與可持續發展等多個維度，對住宅品質提出了全面升級要求。未來，符合綠色建筑（節能率65%以上）、智能家居（覆蓋率80%）、適老化改造（無障礙設施100%標配）標準的房子，將更受市場青睞。作為房主，若有房產改造計劃，可參考這些標準進行升級，提升房屋品質與競爭力。例如，安裝智能安防系統、智能家居控制系統，更換節能門窗，進行適老化設施改造等。這樣不僅能提高自身居住舒適度，在未來出售或出租時，也能憑借優質的房屋品質獲得更高收益。關注市場動態，靈活調整房產策略房地產市場受政策、經濟、人口等多種因素影響，變化迅速。在2025年下半年政策頻繁調整的背景下，房主更需密切關注市場動態。關注政策走向，了解國家和地方出臺的房地產相關政策，如金融政策、土地政策、稅收政策等對市場的影響。關注房價走勢，通過權威機構發布的數據、房產中介信息等，掌握所在城市及區域房價的漲跌情況。關注供需關系，了解當地房地產市場的庫存狀況、新房供應數量以及購房需求變化。根據市場動態，靈活調整房產策略。若市場上行，可考慮適時出售房產獲取增值收益；若市場下行，則可選擇暫時持有，等待市場回暖，或者通過優化房產品質、降低租金等方式，提高房產的吸引力與競爭力。結語中央部委對2025年房地產市場的定調以及密集出臺的利好政策，為市場注入了強大信心與活力。但在市場變化過程中，機遇與挑戰并存。廣大房主只有深入了解政策內涵，提前做好上述七個方面的準備，才能在復雜多變的房地產市場中把握機遇，規避風險，實現自身資產的保值與增值。同時，房地產市場的穩定健康發展，也將為國民經濟的持續增長、社會的和諧穩定奠定堅實基礎。