中央部委定調,樓市利好井噴,2025年下半年所有房主,要做好準備潘功勝
作者: 小孫 2025-07-04 21:53:17
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中央定調,樓市利好井噴,2025年下半年所有房主,要做好準備2025-07-0414:56·大偉看樓市2025年已然行至中場,房地產市場在歷經波折后,正站在一個全新的轉折點。從上半年的數據來看,全國房地產開發投資同比大幅下降9.9%,70個大中城市中超75%的城市房價環比下跌,土地出讓金同比減少了三成,市場觀望情緒濃厚。但進入6月,中央相關部門密集出臺救市“組合拳”,力度空前,一系列新措施預示著房地產市場格局將迎來重大改變。這不僅關乎房地產行業本身,更與宏觀經濟的穩定、民生福祉的保障等緊密相連。那么,在2025年下半年,中央部委究竟打出了怎樣的政策“組合拳”?這些政策又將對房地產市場產生何種深遠影響?對于廣大房主而言,又該如何未雨綢繆,做好相應準備呢?房地產行業作為國民經濟的重要支柱產業,其產業鏈長、涉及面廣,對上下游產業的帶動作用顯著。從上游的鋼鐵、水泥、建材,到下游的家電、裝修、家具等行業,房地產市場的興衰直接關系到眾多行業的發展。同時,房地產也是地方財政收入的重要來源,土地出讓金、房地產相關稅收等在地方財政中占據相當比重。而且,住房是民生之本,房地產市場的穩定與居民的生活質量、財富狀況息息相關。然而,近年來,受多重因素影響,房地產市場持續低迷。一方面,前期房地產市場過熱積累的泡沫需要時間消化,高房價超出了部分居民的承受能力,導致市場有效需求不足。另一方面,經濟增長放緩、居民收入預期下降,進一步抑制了購房需求。此外,部分房地產企業過度擴張,面臨資金鏈緊張、債務違約等風險,影響了市場信心。在這樣的背景下,穩定房地產市場成為當務之急。2025年《政府工作報告》著重強調“穩住樓市”,將其納入總體要求,并提出“更大力度促進樓市健康發展”,這種詳盡的表述,凸顯了穩樓市工作在當下經濟布局中的關鍵地位。從政策導向來看,“穩住樓市股市”的明確提出,意味著在2025年重點領域風險防范中,房地產風險防范被置于突出位置。房地產行業的風險對地方財政穩定、居民生活質量以及全社會消費和經濟增長穩定性有著廣泛影響,促使政府堅定了穩定房地產市場的決心。政策舉措:多管齊下,全面發力金融政策:釋放流動性,降低融資成本降準注入萬億資金:5月7日,央行行長潘功勝宣布降準0.5個百分點,這一舉措為市場注入約1萬億元的長期流動性。降準后,商業銀行可用于放貸的資金增多,一方面為房地產企業拓寬了融資渠道,緩解了部分企業資金緊張的局面,助力項目開發建設。例如,一些因資金短缺而進展緩慢的樓盤,可能會因這次降準獲得新的資金支持,從而加快建設進度,早日交付給購房者。另一方面,購房者的貸款審批流程可能更加順暢,貸款額度與利率也有望得到優化。政策利率降低0.1個百分點,個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點,5月20日,貸款市場報價利率(LPR)也迎來調整,1年期LPR和5年期以上LPR分別下調10個基點,降至3.0%和3.5%,切實減輕了購房者的還款壓力,刺激了更多有購房意愿的人群積極入市。“白名單”專項借款擴容:央行“白名單”專項借款擴容至8.5萬億元,有效降低了房企融資成本,帶動存量房貸利率降至3.09%。這一舉措對房地產市場的穩定起到了重要作用。通過將更多符合條件的房地產企業納入“白名單”,給予專項借款支持,幫助企業緩解資金壓力,確保項目順利推進,降低了爛尾樓的風險,增強了購房者對房地產市場的信心。需求端政策:松綁購房門檻,降低交易成本首付比例大幅下降:多地積極推進需求側政策創新,部分城市如西安將商貸首付比例統一降至15%,不再區分首套、二套房。這一舉措大大降低了購房門檻,以購買一套價值200萬元的房屋為例,首付只需30萬元,顯著減輕了購房者的資金壓力,使得更多有購房意愿但資金有限的人群能夠實現購房夢想。購房補貼與稅收減免:武漢對出售舊房后購新房家庭給予1%增值稅補助,無錫對多子女家庭發放最高5萬元購房消費券。此外,包括契稅稅率下調、個人所得稅免征門檻提升、土地增值稅預征率降低等“四個減免”政策,以及超50個城市推出的購房補貼(如現金直補、契稅返還、人才購房券等),進一步降低了購房者的交易成本。這些政策的實施,直接減輕了購房者的經濟負擔,提高了他們的購房能力和意愿。供給端政策:助力企業發展,優化市場供給專項債支持土地收儲:土地市場方面,廣東、四川等多省已發行專項債券用于收回閑置土地,總面積達2900萬平方米。通過專項債收儲土地,一方面可以控制土地供應節奏,避免土地市場過度供應,穩定土地價格。另一方面,也為房地產企業提供了更加優質、合規的土地資源,有助于企業合理規劃項目開發,提高市場供給質量?!安粍赢aREITs”試點加速:“不動產REITs”試點加速推進,試點項目覆蓋保障房、商業地產等領域,持有型物業年化收益率提升至5%-7%,較傳統理財收益高出2-3個百分點,為房企提供了新的融資渠道和發展方向。房地產企業可以通過將優質的持有型物業進行REITs運作,實現資產證券化,盤活存量資產,緩解資金壓力,同時也為投資者提供了新的投資選擇,豐富了資本市場的投資產品。住房品質提升政策:明確標準,推動行業升級住建部明確了“好房子”的開發標準,重點支持綠色建筑(節能率65%以上)、智能家居(覆蓋率80%)、適老化改造(無障礙設施100%標配)項目。2025年5月1日正式施行的《住宅項目規范》,從空間設計、居住靜謐性、智能化與可持續發展等多個維度對住宅品質進行全面升級。在智能化與可持續發展方面,新規明確要求住宅應具備一定的智能化設施,如智能安防系統、智能家居控制系統等,同時鼓勵采用節能、環保的建筑材料和技術,提高住宅的能源利用效率和環境友好性。這一標準的出臺,推動了房地產行業向高品質、綠色化、智能化方向發展,滿足了居民日益增長的對美好生活的向往,也為房地產市場注入了新的活力。2025年下半年,房主需做好7個準備在中央部委定調、樓市利好政策井噴的2025年下半年,房地產市場正經歷著深刻變革,對于廣大房主而言,提前做好充分準備至關重要,具體可從以下七個方面著手。房貸利率調整,考慮優化貸款方案6月15日起,首套房貸利率下限降到2.8%,二套降至3.5%,刷新歷史最低紀錄。對于在2021-2022年高位上車、房貸利率普遍在5.5%以上的老房主來說,這是一個不可多得的優化貸款方案的時機。繼續維持高利率貸款,意味著將支付高額利息,在當前低利率環境下,及時與銀行溝通,通過轉貸、重新協商貸款條款等方式,降低貸款利率,能有效減輕還款壓力,節省大量利息支出。而對于剛需購房者,當下極有可能是利率最低點,早做購房決策并確定貸款方案,便能早享低利率紅利,降低購房總成本。關注核心區土地供應變化,評估房產價值自然資源部下令一線城市核心區土地供應減少15%,像北京二環內、上海浦東等黃金地段,土地愈發稀缺,“賣一塊少一塊”。在這種形勢下,位于核心區的房產價值將進一步凸顯。以北京海淀學區房、深圳南山科技園的房子為例,即便市場整體低迷,其抗跌性也極為突出。上海黃浦的一些次新房,掛牌一周就可能被搶購,甚至業主還能反價5%。然而,遠郊房的處境則截然不同,環京、環深的遠郊盤以及三四線城市的房子,受人口外流、需求不足等因素影響,未來銷售難度將不斷加大。環京某樓盤房價從1.8萬/㎡跌至8000元/㎡,業主想出售卻難以找到買家。所以,房主需密切關注土地供應變化,準確評估自家房產價值。若持有核心區房產,可堅定持有,坐等房產增值;若持有遠郊房,應盡早規劃,考慮適時脫手。棚改2.0推進,把握潛在機遇2025年棚改2.0全面推進,首批100個城市已納入名單。對于身處核心區舊改范圍內的房主而言,這可能是一次財富增值的絕佳機會。以上海楊浦某城中村為例,確定拆遷消息傳出后,周邊次新房一周內房價上漲5%,有業主將老破小掛牌價從400萬直接提到480萬。若幸運趕上拆遷,有可能實現從“老破小”到“學區房”的置換。不過,并非所有老破小都有拆遷機會,非核心區的老破小,拆遷可能性較低。因此,住在舊改片區的房主,在賣房決策上需謹慎,先了解清楚當地拆遷規劃,若有拆遷可能,可等待政策落地獲取補償款;若拆遷無望,應及時出售,避免資產貶值。同時,在購房時,也要仔細核查房屋所在區域規劃,謹防陷入“偽棚改”陷阱,一些地方打著棚改旗號,實際只是進行微改造,補償極少。利用換房退稅政策,實現利益最大化6月起,“賣舊換新”退稅政策正式執行,最高可退個稅100%,這是近年來力度最大的置換紅利,但在操作過程中有諸多門道。首先,在買賣順序上,務必先掛牌出售舊房,收到定金后再鎖定新房,最后申請退稅。切不可貪心先買新房,否則可能出現舊房滯銷,導致資金鏈斷裂,如武漢有位業主,先訂新房后,舊房長期賣不掉,差點斷供,最終只能割肉15%低價出售。其次,在價格談判方面,賣舊房時,定價不宜高于同地段成交價的9折,快速回籠資金才是關鍵;購買新房時,若遇到急售房東,可大膽按掛牌價8.5折進行談判,節省下來的資金足夠支付裝修費用。再者,在房產選擇上,置換并非越大越好,核心區90㎡左右的次新房,在保值增值和流通性方面,往往優于郊區140㎡的房子。應對房地產稅預期,合理配置資產雖然房地產稅尚未全面開征,但一直以來都是市場關注焦點。一旦開征,持有多套房的房主將面臨持有成本增加的問題。對于持有非核心區房子,如遠郊別墅、文旅盤以及三四線城市房產的房主,由于這些房產本身持有成本較高、流通性差,未來若征收房地產稅,無疑是雪上加霜,應盡早考慮拋售,避免成為沉重負擔。而一線城市核心區的小戶型、學區房等優質資產,因其租金回報率高,即便征稅,也可通過提高租金將部分成本轉嫁給租客,可繼續持有。此外,為降低風險,房主不應將所有資產集中于房產,可將出售非核心區房子所得資金,合理配置國債、指數基金等穩健型投資產品,或者用于置換核心區優質資產,實現資產多元化配置。提升房產品質,順應市場趨勢隨著《住宅項目規范》的正式施行以及住建部對“好房子”建設標準的明確,房地產市場正朝著高品質方向發展。在空間設計、居住靜謐性、智能化與可持續發展等多個維度,對住宅品質提出了全面升級要求。未來,符合綠色建筑(節能率65%以上)、智能家居(覆蓋率80%)、適老化改造(無障礙設施100%標配)標準的房子,將更受市場青睞。作為房主,若有房產改造計劃,可參考這些標準進行升級,提升房屋品質與競爭力。例如,安裝智能安防系統、智能家居控制系統,更換節能門窗,進行適老化設施改造等。這樣不僅能提高自身居住舒適度,在未來出售或出租時,也能憑借優質的房屋品質獲得更高收益。關注市場動態,靈活調整房產策略房地產市場受政策、經濟、人口等多種因素影響,變化迅速。在2025年下半年政策頻繁調整的背景下,房主更需密切關注市場動態。關注政策走向,了解國家和地方出臺的房地產相關政策,如金融政策、土地政策、稅收政策等對市場的影響。關注房價走勢,通過權威機構發布的數據、房產中介信息等,掌握所在城市及區域房價的漲跌情況。關注供需關系,了解當地房地產市場的庫存狀況、新房供應數量以及購房需求變化。根據市場動態,靈活調整房產策略。若市場上行,可考慮適時出售房產獲取增值收益;若市場下行,則可選擇暫時持有,等待市場回暖,或者通過優化房產品質、降低租金等方式,提高房產的吸引力與競爭力。
結語中央部委對2025年房地產市場的定調以及密集出臺的利好政策,為市場注入了強大信心與活力。但在市場變化過程中,機遇與挑戰并存。廣大房主只有深入了解政策內涵,提前做好上述七個方面的準備,才能在復雜多變的房地產市場中把握機遇,規避風險,實現自身資產的保值與增值。同時,房地產市場的穩定健康發展,也將為國民經濟的持續增長、社會的和諧穩定奠定堅實基礎。