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北京買房：理清思路，購房建議1581商品房

北京哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。一Q:我想咨詢投資底商的問題，因為我沒買過，目前是剛賣掉外地的房有幾百萬資金，看到北京的商鋪租金收益率年化一般都在5%以上，高的能到8%，所以有意購買，想聽聽您的看法。A：1、房地產界有個說法，住宅是小學生玩兒的，寫字樓是中學生玩兒的，商鋪是大學生玩兒的。意思就是商鋪的投資風險大，主要就是因為租金受到各種因素的影響，地段+交通+商圈+政策+經濟形勢等等，甚至有時候都找不到原因，只能歸結為運氣或風水的影響。2、另外投資商鋪注意納稅問題，且不論買賣的稅費高，持有環節的出租稅率也挺高的。一般是三種主要大稅，增值稅+房產稅+個稅。如果在沒有減免，且平均月租金在10萬以上，那稅率是5%+12%+16%=33%。如果月租金在10萬以下，增值稅免收，那就是28%。現在這幾年是房產稅減半，所以是22%。如果再有些抵扣和減免什么的，一般按照最低20%計算吧。3、那如果租金年化收益率是5%，減去20%就還剩4%，8%的話還剩6.4%。注意這是免收增值稅和房產稅減半的情況下，如果不減免那就是28%和33%的成本了，真實收益自己算一下吧。4、然后的持有成本還有物管費+空置期，這都看具體情況吧。但一般來說，如果是有物業的商鋪，物管費或商管費通常是每月每平米15-30塊錢，再高的也有。空置期的話真沒譜兒，熱門地段兒的一家頂一家的不空置，不熱門的空上幾個月半年的都是常事兒。所以常規來講，商鋪的租金收益率表面上看很高，5-8%是常態，但真實收益最好打個6折，主要就是稅費+空置期+物管費的成本，所以收益率3-5%為合適。5、另外還多說一句，中國的商業地產無論大小城市都早就過剩了，導致租金的增幅很慢，到目前為止是大部分都遠遠低于住宅租金的漲幅。近20多年來，住宅租金漲了7倍左右，而商鋪平均租金應該連翻番都沒做到，其中甚至還有租金下跌的呢。6、總之簡單就是這情況，商鋪投資的理論收益高，但同時也風險大，不確定因素多，一般來說不建議不太懂行的貿然投資。僅供參考。二Q:請問。我們孩子明年幼升小，想在朝陽租房上小學。我們沒有北京戶口，但有工作居住證。想請教下，在朝陽哪些個小區租房能上個不錯的小學。我們租房擔心最好的那幾個小學上不了，希望就算派位也不會派到差小。租房大概在5000—6500左右兩居。A：1、非京籍工居證，租房幼升小，擔心最好的那幾個小學上不了？這不用擔心，肯定上不了的。京籍有房的如果是17630之后落戶的，都不敢100%保證，至少是不敢保證本校。去年人朝東區連四大神盤的都給調劑了，那還是動輒2000萬起商品房的京籍業主呢，哪兒說理去？2、5000-6500房租，對應300-400萬總價的房子。兩居，那基本以五環外為主吧。可以看東壩，現在基本都是北京中學的集團校。雖然只有北中本校算頂級，其他的到目前為止都算掛牌校。但畢竟是北中的牌子，租房的在本學區入學的概率高，怎么都算不錯。要么看六號線的草房，周邊都是保障房小區。優勢是房價和房租都經濟實惠，而且學校不錯，陳經綸保利，北京保障房中級別最高學校，成績在系統內排名靠前，放到北京也算不錯的。3、總之還是期望值別太高吧，最好的幾所學校，以非京籍來說哪怕是買房，都也只能說概率相對高，但不敢保證。而租房的如果在五環或四環內，很難說不給派出去，畢竟人口太稠密。所以結合房租就以五環外為主吧，相對穩妥些。僅供參考。三Q:請問，我是2018年買的西翠路萬壽路一號院，老破小，當時8萬，后來漲到10多萬，現在好像又落8萬，但也是有價無市。這個小區的房價完全是學區溢價。現在孩子上小學三年級，貸款還有一百多萬。我想問問把房子賣了租房子好，還是繼續自住呢？因為以后孩子越來越少，接盤的人少，而且最近看到好多房價下跌，把資產都虧沒了的新聞。A：1、呵呵，怎么可能完全是學區溢價啊？海淀的平均值是30%，萬壽路基本就是這個比例。1號院是電子工業部的吧？這里的租金坪效應該是100來塊錢，110-120，那如果房價是8萬，租售比就是700左右。北京同等老房（非學區房）的平均值是550，所以這套房的溢價率就是30%。也就是說，假定是60平左右的兩居，總價500左右，其中基礎部分不到400萬，另外100多萬是學區溢價。2、如果用完了學位，常規建議是可以趁著溢價還高的時候換房，換到沒溢價的板塊，比如朝陽區，300多萬就能買到同樣租金的房子了。或者是買500萬左右的，最高租金能到8000多，拿到海淀能租更好的房子。3、孩子肯定是越來越少，至少持續10年。但房價未必直接下跌，也有可能是漲的慢，逐步降低溢價率。這看明年過了高峰期之后的政策吧，如果有利好，那學區溢價也能撐住，沒有的話就有可能繼續受影響。但沒必要太糾結，即便是降溢價也得好幾年呢。因為即便上了學也得住呢，之后是隨著孩子們一屆屆的畢業，家長們才會賣房離開，不至于太扎堆兒。4、簡單就這情況，看自家的主要需求。如果能接受租房，那換租是相對兼顧的方案。僅供參考。四Q:請問，我和老公都是非京籍，孩子也是，想在北京買房上學，聽說只有朝陽區的能辦是嗎？那如果以我們現在250萬的首付能買什么等級的？我們年收入合計30萬左右，貸款不能太高，每個月8000之內吧。北京中學的您覺得合適嗎？A：1、不是只有朝陽區的能辦，而是朝陽區的政策相對友好。其他區也都能上學，不買房的租房后辦理四證也行，但無論是否有房都只能是派位，非京籍孩子進入好學校的概率幾乎為零。而朝陽區到目前為止大多數還都是單校劃片。即便是非京籍，買房之后的順位排序也在京籍無房戶的前面。所以如果買了好學校的學區房，非京籍進入牛校的概率也比較高。2、250首付+8000月供，買400萬左右的房吧。如果是學區房的話那基本就是占坑兒房等級，東西海都是很小的一居，朝陽也大不到哪兒去，50平左右差不多了。不買學區房的選擇就多了，近郊能買正規兩居室沒問題。3、北京中學沒什么不合適的。不過考慮好，北京中學只是本校最牛，其他的各分校都是掛牌兒的，對口小區也就談不上學區房。但既然是北中集團的，那天牛娃就占優勢，本系統內選拔方便多了。北中本校只有龍湖天璞算學區房，但很貴，起步都1500萬左右。而且理論上這也是多校的，只是現實中能對口入學。僅供參考。五Q:請問，我同事家是豐臺拆遷戶，他家給了三套房想賣掉一套，已經選房但還沒有交房，請問價格應該怎么算才合理？買賣這種房子怎么能確保安全？A：1、價格就是以周邊同等商品房的價格打7-8折。比如旁邊的次新商品房5萬，那回遷房一般4萬。但這是在有房產證+正常過戶的價格，如果還沒有房本，那一般要再打8折，3.2萬吧，最高不過3.5萬左右。2、怎么能確保安全？是指沒房本的唄，那無法確保，只能看對方的誠信和自己的本事了。這種交易是不受法律保護的，雙方都可以隨時反悔取消合同，所以只能看誠信。如果對方反悔或要加錢，那就看自己是否能鎮的住了。另外也得防備意外情況，比如拆遷戶離婚了，雙方財產怎么分？去世了，繼承人是否認賬？成為植物人了，怎么辦？蹲監獄了，出不來也就辦不了手續。出國了就可能不回來，那就只能等著。做生意或賭博欠債了，那就得看法院怎么判了。3、總之只看自己對拆遷戶的了解吧，確定沒風險再買。僅供參考。關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。